تحقیق قوانین عقد اجاره و روابط مستاجر و مالک

تحقیق قوانین عقد اجاره و روابط مستاجر و مالک

بخشهایی کوتاه از متن تحقیق

داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.

ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام حق کسب و پیشه و تجارت در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (و می کند).

اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش تعدیل کننده و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لااقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. ...

تعریف اجاره

اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.

طرفین عقد اجاره

اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد که عوضین هستند: 1-طرفین عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر گویند و در اجاره اشخاص کسی که منافع خود را اجاره می دهد اجیر و کسی که اجاره می کند اجاره اشیاء و حیوان، مستاجر می نامند.

طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده 190ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینکه نمی تواند تعهد کند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او به شمار نمی رود و مخصوصا هر گاه کارگر عادی و معمولی نباشد.

موجر و مستأجر

مؤجر شخصی است که منافع مستأجره را به موجب عقد اجاره به شخص دیگری تملیک می کند. شخصی که منافع عین مستأجره برای مدت معینی به تملک او در می آید را مستأجر گویند. موجر ممکن است:

الف- مالک عین و منافع مال باشد(مالک)

ب-مالک منافع مال باشد.(مستأجر)

ج-شخصی که حق اداره مالی را دارد مثل مدیر تصفیه، اداره تصفیه ولی، قیم و وکیل (مدیر)

د-فضول

الف. هرگاه موجر مالک عین باشد : تردیدی نیست اگر مؤجر مالک عین باشد در صورت بالغ و رشید بودن قانونا می تواند هر تصرفی خواست در ملک خود بنماید. پس به طریقی اولی، مجاز به اجاره دادن آن نیز هست. هرگاه موجر محجور باشد، مجاز به اجاره دادن نیست و ممکن است در بعضی از مراتب استطاعت دادن اجاره در حدود مغتنی را داشته باشد و اگر موجر مریض باشد به نحوی که مرض وی متصل به فوت باشد، در این حالت نیز مالک رشید استطاعت اجاره ملک خود را دارد، حتی اگر دارای مرض متصل به فوت باشد مشروط بر اینکه در این وضعیت قصد تبرع برای مستأجر ننموده باشد، بنابراین اجاره در این حالت صحیح است. ...

سرفصل مطالب تحقیق

فصل اول: ارکان عقد اجاره

فصل دوم: شرایط عقد اجاره

فصل سوم: آثار عقد اجاره

فصل چهارم: خیارات در عقد اجاره

فصل پنجم: انحلال عقد اجاره

فصل ششم: بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه

فصل هفتم: در دعاوی راجع به عقد اجاره

فصل هشتم: ضوابط شکلی اجاره نامه

فهرست منابع و مآخذ